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住宅ローン借入額の目安は年収の何倍?審査に通るコツも

2022.03.18 (金)

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夢のマイホームを購入するときは、多くの人が住宅ローンを借り入れるでしょう。物件購入の頭金だけでは足りない分を補う便利なローンですが、誰でも限度額を問わず借りられるわけではありません。

住宅ローンの借入額は、契約者の年収によって限度額の目安が異なります。理想の住まいを実現しつつ、安心・安全で確実な返済計画を立てたいという場合は、年収に対する住宅ローン借入額の目安を知っておくことが重要です。

そこで今回は、年収に対する住宅ローン借入額の目安から、破綻リスクを下げて住宅ローンを借り入れるためのポイント・住宅ローンの審査に通るためのコツまで詳しく解説します。

目次

  1. 年収に対する住宅ローン借入額の目安
    1. 年収負担率から考える借入限度額
  2. 破綻リスクを下げて住宅ローンを借り入れるための3つのポイント
    1. 月々の返済額シミュレーションを行って借り入れる
    2. 共働き世帯でも片方の収入だけで返せるように借り入れる
    3. 団体信用生命保険を利用する
  3. 住宅ローンの審査に通るための7つのコツ

1.年収に対する住宅ローン借入額の目安

戸建てやマンション購入時に借りる住宅ローンの借入限度額は、基本的に年収の5倍程度と言われています。しかし、近年のゼロ金利政策や金融当局の低金利政策によって、借入れのハードルは下がっていることも事実です。

実際に、住宅金融支援機構が公表した2020年度における住宅購入者の年収倍率を見てみましょう。下記データは、要するに「住宅購入者が、年収の何倍の金額で住宅ローンを借り入れたか」の目安となります。なお、各住宅種別における平均世帯年収も併せて紹介します。

住宅種別平均世帯年収年収倍率
土地付き注文住宅約635万円7.4倍
注文住宅約594万円6.7倍
建売住宅約557万円6.8倍

出典:住宅金融支援機構「2020年度 フラット35利用者調査」

上記を見ると、戸建て住宅における住宅ローンの借入額は、5倍を超えて6~7倍を推移していることがわかります。また、土地付き注文住宅の年収倍率が高くなる理由は、土地の担保価値が評価されるためです。

このように、近年の住宅ローン借入額の目安は住宅種別によって異なるものの5~7倍となっており、借入れのハードルは確実に下がっていると言えるでしょう。

1-1.年収負担率から考える借入限度額

年収と借入限度額の関係について考える場合、借入可能額よりも年収負担率という考え方が重要です。年収負担率はいわゆる「返済負担率」のことで、年収に占める住宅ローンの年間返済額割合を指します。

下記は、「年収負担率30%・金利4%・返済期間35年」で住宅ローンを借りた場合の、各年収に対する借入限度額です。

年収負担率30%・金利4%・返済期間35年で住宅ローンを借りた場合
年収借入限度額
300万円1,693万円
400万円2,258万円
500万円2,823万円
600万円3,387万円
700万円3,952万円
800万円4,516万円
900万円5,081万円
1,000万円5,646万円

住宅ローンの返済負担率は、30~35%で定められることも多々あります。しかし、負担率が高ければ高いほど毎月の返済負担も上がり、同時にリスクも高まるため、現実的かつ無理のない返済計画を立てたいのであれば20~25%とすることが望ましいでしょう。


2.破綻リスクを下げて住宅ローンを借り入れるための3つのポイント

ケースバイケースではあるものの、住宅ローンを限度額いっぱいまで借り入れることは決して不可能ではありません。しかし、借入後の債務不履行を防ぐためには、借入れの際にいくつかの注意点をおさえておく必要があります。

ここからは、住宅ローンの破綻リスクを下げるためのポイントを3つ紹介します。

2-1.月々の返済額シミュレーションを行って借り入れる

毎月の住宅ローンの返済に追われたり、破綻してしまったりする原因の1つが、「事前に十分な資金計画を立てられていなかった」です。資金計画を綿密に練るためには、住宅ローンを借りる前に、月々の返済額シミュレーションを行うことが欠かせません。また同時に、家族のライフプランを作成することも重要です。

ネット上では、住宅ローンの返済可能額や借入限度額などを試算できるローンシミュレーションサイトが多く存在しています。「夢のマイホームを購入したけど、思ったより毎月の返済額が高く、生活費が圧迫されてしまっている」ということとならないよう、あらかじめ住宅ローンの返済シミュレーションを行い、資金計画をある程度立てた上で住宅ローンを借り入れましょう。シミュレーションを行う際は、借入期間・金利タイプ・返済方式などの入力にミスがないようにしてください。

2-2.共働き世帯でも片方の収入だけで返せるように借り入れる

住宅ローンは、住宅ローン申込者本人だけでなく、配偶者の年収も合算して借り入れることが可能です。配偶者の年収も合算する場合は、申込者が単独で住宅ローンを借りるよりも多くの住宅ローンを借りられるため、人気の方法となっています。

しかし、夫婦における現在の働き方や収入が、この先数十年にわたって維持できるかどうかは不明瞭です。特に将来的に出産を検討している場合、子育てで仕事をセーブすることにより、世帯年収が激減することも考えられます。また想定されるライフステージの変化のほか、不慮の事故により収入が減るケースもあるでしょう。

夫婦での収入を前提として住宅ローンを借りることは、多くの住宅ローンを借りられるといったメリットがある一方で、どちらかの収入が減少したとき片方の返済負担が重くなるというデメリットもあります。そのため、破綻リスクを防ぐためには共働き世帯であっても片方の収入だけで返済できる額に抑えて住宅ローンを借りることがおすすめです。

2-3.団体信用生命保険を利用する

団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に債務者が高度障害状態または死亡したときに、住宅ローンの残高が保険金で完済されるという保険です。要するに、住宅ローンの債務者である夫が不慮の事故により働けなくなった(収入が0になった)場合、住宅ローンの返済が一切不要となります。団体信用生命保険を省略して、「団信」と呼ばれています。

住宅ローンにおける団体信用生命保険には、それぞれ特約や保障内容の異なった商品が多数存在しています。団体信用生命保険の加入後に特約を解除したり追加したりすることはできないため、保障内容は自分たちに適しているかを十分に検討したうえで選びましょう。


3.住宅ローンの審査に通るための7つのコツ

住宅ローンは、年収によって借入額限度の目安が存在することから「審査に通るかどうか不安」という人も多くいるでしょう。住宅ローンの審査基準は銀行によって異なるものの、落ちやすい人の特徴や傾向は存在します。

最後に、住宅ローンの審査に通るためのコツを7つ紹介します。

●車など別のローンを借りない

住宅ローンは、他ローンがあることが原因で審査落ちするケースも多々あります。奨学金や自動車ローンなど返済負担の重たいローンがある場合は、特に注意しなければなりません。そのため、住宅ローン以外の借入れがある場合は審査前に完済しておくようにしましょう。

●審査の前後で転職をしない

住宅ローン商品を提供する多くの金融機関が、「勤続年数1~3年以上」を住宅ローンの借入条件としています。そのため、審査前後の転職はおすすめしません。また、事前審査に通ったとしても本審査までに転職をすると審査に落ちる可能性があるため、転職は確実に住宅ローンを借りられた後に行いましょう。

●消費者金融の利用を避ける

住宅ローン商品を提供する金融機関にとって、消費者金融からお金を借りている人はよい印象を受けません。そのため、消費者金融の利用は避けることがおすすめです。もし消費者金融からの借入れが残っている場合は、審査前に完済しておくようにしましょう。

●カードなどの返済を遅滞・延滞しない

過去にクレジットカードの支払いを何度も遅延している場合は、個人信用情報に傷がついてしまいます。個人信用情報に何らかの問題があった場合は、額の大きい住宅ローンを借りることができません。将来的に住宅ローンの借入れを検討しているのであれば、カードの返済を遅延・延滞しないことを心がけましょう。また、過去にカードやローンなどの返済を遅延したことがあるという人は、信用情報機関から個人信用情報を取り寄せて確認してください。

●頭金を増やす

返済負担率を下げれば、住宅ローンの破綻リスクも下げられます。そして返済負担率を下げるためには、物件購入時は頭金の支払額割合を多くすることがおすすめです。具体的な目安は物件価格の1割以上と言われていますが、割合が高ければ高いほど返済負担率も下がるため、できるかぎり自己資金を多く用意して頭金を入れておくとよいでしょう。

●できる限り返済期間を短くする

現在は毎月問題なく住宅ローンを返済できても、20年後、30年後にはどのような生活を送っているか把握できません。将来的な住宅ローンの破綻リスクを最低限低めるためには、できる限り返済期間を短くすることが重要です。

●エリア内の金融機関を利用する

信用金庫や地方銀行の場合、住宅ローンの融資対象となる営業エリアには限りがあります。エリア外の金融機関に住宅ローンを申し込んでも、審査に通る可能性は低いため、マイホームを建てたいエリア内の金融機関を利用するようにしましょう。


まとめ

これまで、住宅ローンの借入額は年収の5倍が基本と言われていました。しかし、ゼロ金利政策や金融当局の低金利政策によって近年の住宅ローンの借入額は、5倍を超えて6~7倍を推移しており、借入れのハードルが低まっていることがわかります。

とは言え、住宅ローンを借りるときは年収のみで借入額の目安を決めるのではなく、年収負担率、いわゆる返済負担率で借入額の目安を決めることがおすすめです。

限度額に近い住宅ローンを借りることは不可能ではありませんが、将来の破綻リスクを考えると、今後数十年にわたり無理なく確実に返済し続けられる額に抑えて住宅ローンを借りるとよいでしょう。


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