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タイミングはいつが良い?家の建て替えを成功させるポイント|千葉・茨城の注文住宅・新築一戸建てならワールドハウス

2020.09.06 (日)

お役立ちコラム

住み慣れた家も数十年も経てば傷みも進みます。放置するわけにもいきませんので「建て替え」が必要です。しかしお金もかかるため、いつのタイミングで行ったら良いのでしょうか。また、古くなった家の一部を改修するリフォームという方法もあります。建て替えとリフォームのどちらが良いのでしょうか。既に土地をお持ちで家の老朽化に悩む方に、リフォームとの違いや建て替えのタイミングについて紹介します。


目次
■リフォームの違いについて
■建て替えはいつ行えば良い?
■建て替える場合の手順
■建て替えにかかる費用について
■建て替えの支払いタイミングについて





リフォームとの違いについて

家を新しく作り変えるには、家を「建て替える」方法がありますが、もうひとつ「リフォームする」という考え方もあります。老朽化した家の一部を改修するので、コストを安く抑えられるメリットがあります。建て替えとリフォームどちらを選択したら良いのでしょうか。それぞれの特徴と違いについて紹介します。


リフォームとは

リフォームは、今ある家の活かせる部分は残しつつ、老朽化した一部を修繕したり、改築したりする工事です。お客様の要望に臨機応変に対応し、屋根、外壁、トイレ、お風呂、キッチンなどピンポイントでの修繕・増築が可能です。家をゼロから作り直す「建て替え」と比べるとコストを安く抑えられる利点があります。しかし、家の一部に限った修繕または改築ですので、近い将来、他の箇所をリフォームしなければならない可能性が残っており、また新たにリフォーム費を追加しなければなりません。


建て替えとは

一方、建て替えは、今ある家の基礎部分(家を支える下部構造)から取り壊し、家も全て解体・撤去した後、ゼロから新しく建てる工事です。新しいライフスタイルに合わせて、間取り、住宅設備、外観などを一新することができます。一部を増改築するリフォームよりも工期が長く、コスト高のデメリットはあるものの、希望を自由に叶えることができます。家の地盤や基礎部分から作り直すので、これまで以上に耐震性も高まります。


リフォームであっても建て替えであっても、「これからの生活スタイルに合った理想の家を作りたい!」という想いは同じです。コスト面で比べるならリフォームは魅力的で最小限の増改築で済みます。しかし、家の一部の不具合だけを見てコストを抑えようとすると、お客様の理想の実現度も限られてしまいます。


建て替えであっても、今度は理想を追い求め過ぎて、「あれもこれも取り付けたい!」と工事が積み重なって、最終的な支払いが一体いくらになるのか心配になってしまいます。お客様にとっては、最終的な支払い」がはじめから分かっていれば安心ですよね。


ワールドハウスは、住宅業界でよくある「坪単価」「本体価格」といった分かりにくい表現はせず、「住み出し価格」で提案しています。住み出し価格とは、入居するまでに必要な費用全てを含んだ「最終的な支払い総額」のことで、最初の打合せの段階から提案します。したがって、後から「こんなに費用がかさんでしまった…」と支払いで不安になることもありません。


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建て替えはいつ行えば良い?

持ち家も年数が経ってくると、「お風呂やキッチンが古くて使いづらい…」「間取りが昔のままで今の生活スタイルに合わない…」など、さまざまな不具合が生じてきます。何とかしなくてはと思いつつ、「いずれそのうちに…」と建て替えのタイミングが分からないまま、ズルズルと引き延ばしてしまいがちです。建て替えに踏み切るには「タイミング」が重要ですが、どのようなタイミングが適切なのでしょう。


家族のライフスタイルが変化した時

家もそこに住む家族も年を重ねますので、家族のライフスタイルが変わった時が建て替えのタイミングです。ライフスタイルが変わる一つ目のタイミングは「子供の成長」です。

新築当時、夫婦と小さな子供の3人暮らしだったのが、2人目、3人目が生まれて家の中もだんだん賑やかになることもあるでしょう。はじめは同じ部屋で子育てしていたのも、保育園、幼稚園、小学校と成長するにつれて、勉強したり友達と遊んだりできる個別の部屋が必要になってきます。

他にも、子供たちの独立も建て替えのタイミングです。これまで子供部屋を2階に置いていたのが結婚で独立。空き部屋になってしまい、2階を昇り降りする必要もなくなったので、「1階だけを生活エリアにしたい…」そう思ったなら建て替えを検討するタイミングです。

ライフスタイルが変わる二つ目のタイミングは「両親との同居」です。これまでは、両親と離れて暮らしていたのが、父親が亡くなり母親が一人暮らしになった、あるいは母親が亡くなり父親の介護が必要になったなどの理由で、両親と同居することも生活スタイルが一変するきっかけとなります。高齢者用に手摺やスロープを設置するなどバリアフリーな環境に変える必要があります。


新築から30年ほど経ち老朽化が目立ちはじめた時

家の建築スタイルも様々あるので、全ての家に当てはまる訳ではありませんが、木造住宅で言えば「30年」が建て替えるタイミングの目安です。もし、30年の間、家の点検や修理などのメンテナンス作業を行っていない場合はなおさらで、外壁から雨水が染み込み土台が劣化している可能性があります。

外壁、床、屋根づくりで使用する材料も30年目が交換のタイミングの目安と言われていますので、新築から30年目を契機に、不具合があるのか、一度内装や外装、基礎の部分などを点検した上で、建て替えを検討してはいかがでしょう。

また、「1981年以前」の家かどうかも建て替えるタイミングの目安です。(1982年前半の竣工でも旧耐震基準で建てられている可能性もあります。)というのも、この年に建築物の「耐震基準の改正」が行われ、建築物を作る上での考え方が根本的に変わりました。

例えば木造住宅で言えば、建物の強度を保つために、柱の間に斜めに交差させて取り付ける「筋交い(すじかい)」が主流でした。しかし、地震などで倒壊する恐れがあるため、新基準ではより強度を上げるべく、構造用合板(どの方向からの力にも強い抵抗力を発揮する板)が増えるようになりました。

1981年以前の家では、大きな地震に耐えられない可能性があり、今後大きな地震が起きる可能性はゼロとは言い切れませんので、建て替えを検討した方が良いでしょう。





建て替える場合の手順

「家を建て替えよう!」と決めたら、どのような手順を踏んで行けば良いのでしょうか。家の建て替えを決めてから、家が完成するまでの全体の流れについて紹介します。


(1)建築会社を探す

自分が住むエリア内で家の建て替えを手掛ける建築会社を探します。建築会社を探す方法として、主に以下の方法があります。

  • インターネットで検索する
  • 住宅情報誌を見て選ぶ
  • 住宅展示場に行ってみる
  • 新聞折り込み広告を見て問い合わせる
  • 友人知人に紹介してもらう


(2)建築プランや資金計画の相談をする

気になる建築会社を2~3社くらいリストアップし、建築プランの提案を依頼しましょう。リストアップする際には、各社の住宅完成後のメンテナンスや住宅保証で比較してみましょう。現在の家の不満点や要望を担当営業者に伝え、敷地調査を行い、それらを反映させた見積りと建築プランを提案してくれます。はじめから1社に絞らず、複数にすればプランを検討する上で比較することができます。


(3)敷地調査を依頼する

現在の土地の状況を調べるため「敷地調査」を依頼します。敷地調査では、地盤の強度、隣地・周囲の道路との高低差、道路の幅、ガス管や水道管の敷設状況など、現在の土地の状況をチェックしてもらいます。新しく家を建てる上で、土地の可能性を最大限に活かしたプランを立案してもらうために依頼します。


(4)2~3社より見積りの提案を受け1社に決める

建築プラン依頼と敷地調査の後、建築にかかる費用の見積りと建築プランの提案を受けます。建築プランの依頼先を複数社にしておけば、比較できるのでおすすめですが、どこに依頼すべきか迷ってしまうかもしれません。

そのような時は金額だけではなく、営業担当者との相性、完成後のメンテナンス、保証なども比較しましょう。依頼する会社を決めたら工事の請負契約を結びます。請負契約書は、契約書のほか、請負契約約款、設計図書、見積書があります。

契約書の締結後、契約書に書かれている以外の追加や変更があった場合、追加費用が発生しますのでご注意下さい。発生した時点でどの程度の費用が追加されるのかチェックし、最終的にいくらになるのか把握しておくことが肝心です。



建築会社の中には、商談の最後に「値引き」の話を持ち出して商談を進める会社があります。値引きを要求しない施主さまには見積り通りに契約し、値引きを要求するお客様には、契約が難しくなりそうな時に「値引き」を提案してきます。果たしてそれは誠実な対応と言えるのでしょうか。


簡単に値引きができるということは、裏を返せば値引きをしても工事が赤字にならないということです。また、見積り金額が最終的に支払う金額とは限りません。途中で追加工事が発生するケースが多いため、最終的に当初の見積りよりも支払い額が増える可能性もあります。


ワールドハウスでは、初回の打合せから、入居するまでにかかる費用全てを含んだ「住み出し価格」(車で例えるなら、本体・税金・諸経費・オプション全ての費用)で提案しています。工事中の追加提案もしておらず、特別値引きも行っていません。初めから「適正価格を厳守した駆け引きのない見積り」で提案しています。


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(5)建築の詳細な仕様を決める

契約を結んだら、壁紙やフローリングの色、照明やコンセントの位置などを決めます。新居の各部屋の広さ、階段の高さ、間取りなどは契約前に決めておきますが、契約後、間取り図を見ながら、そこに配置する物の数やカラーリングをどうするか、その詳細を詰めるイメージです。照明やコンセントなどの数の変更があった場合、変更点を反映させた内容で変更契約を改めて結びます。


(6)建築確認申請書を提出する

市役所に建築確認申請書を提出します。建築確認申請書とは、建物の新築や増改築をする際、その建物が建築基準法などのルールに則っているかを確認するために市役所に提出します。問題がない場合、建築確認済証が交付されます。建築確認済証が交付されてはじめて工事がスタートします。


(7)住宅ローン審査を申込む

住宅ローンには仮審査と本審査があります。仮審査は正式に契約を結ぶ前に行いますが、主に物件の金額、申込者の収入、職業、勤務先などをチェックします。(6)で建築確認済証が交付されると、その書類を含めて本審査を申込みます。本審査では、工事の請負契約書、申込者の所得証明書、納税証明書など、仮審査よりも詳しい資料を提出します。審査にかかる期間は、仮審査で約1週間、本審査では約2週間程度かかります。


(8)仮住まいに引っ越し・解体工事・新築工事

現状の住宅を解体する必要があるため、解体工事前に引っ越しを行います。引っ越しは、「解体前の家→仮住まい」「仮住まい→新居」と2回行います。引っ越し後、現状の住宅を解体して新築工事に着工。工事中は計画通りに進んでいるか、必要に応じて現場調査に立ち会うことができます。


(9)引き渡し

工事完成後、建築会社と一緒に竣工検査に立ち会います。完成検査とも言いますが、設備機器等の使い方の説明を受けます。例えば、ドアや引き戸、クローゼット扉の開け閉め、照明器具の点灯の仕方、窓やシャッター、雨戸の開け閉め等があります。その他にもオプション工事部分などを確認します。問題がなければ家のカギを受け取ります。





建て替えにかかる費用について


工事費用

工事費とは、建築会社に支払う費用のことで、大きく分けると「本体工事費」「解体工事費」「別途工事費」の3つがあります。

  • 本体工事費(家本体を建てるための費用)
  • 解体工事費(既存の家を解体する費用)
  • 別途工事費(家本体を建てる以外の電気工事、配管工事、水道工事などにかかる費用)


諸費用

家を建て替えるには、家そのものを建てる費用のほかに、諸費用があります。諸費用には主に次のようなものが挙げられます。

  • 登録免許税(法務局に対して登記申請を行うための費用)
  • 印紙税(建築会社と交わす契約書や、住宅ローンを借りる際の銀行と交わす契約書の作成にかかる費用)
  • 住宅ローン手続き費用(住宅ローンを借りる際の事務手続き手数料や、保証会社に保証を依頼するために支払う費用など)
  • つなぎ融資費用(住宅ローンが実行されるまで一時的に借入する費用)
  • 火災・地震保険費用(万が一の災害・地震に備えた保険の加入料)
  • 仮住まい費用(新居工事中に済む仮住まいの家賃など)
  • 引っ越し費用(旧居から仮住まい、仮住まいから新居に引っ越すための費用)




建て替えの支払いタイミングについて

建て替え工事中、新居での生活が待ち遠しいですが、肝心なのは支払いです。建て替えにかかる費用は「いつ」支払えば良いのでしょうか。家の完成後、一度に全ての費用を支払うのではなく、建て替え工事の工程ごとに支払うのが一般的です。これは工程ごとに必要な部材を手配するために、手配にかかる費用を先に工面しておきたい建設業の仕組みによるものです。その支払いの割合ですが、大よそ次のようになります。


<建て替え工事における工程ごとの支払い割合>

  • 契約時=10% 
  • 着工時=20% 
  • 工事中=40% 
  • 引き渡し時=30%


支払う時に「資金が足りない!」を慌てないように、契約時に支払いタイミングと金額を確認した上で計画的に進めましょう。




住宅業界では、契約時(10%) 着工時(20%)工事中(40%)引き渡し時(30%)の入金システムが定着しています。しかし、この支払いシステムでは、建物の仕上り状況に対する支払い額が大きく、例えば着工時に20%の支払いだと、「工事がそんなに進んでいないのにもう支払わなければならないの…」とお客様に不安を抱かせてしまいます。


ワールドハウスでは、建物の仕上りに対して支払い額が過多にならないように、契約時(1%)屋根完了時(39%)外部工事完了時(30%)全工事完了時(30%)と、工事が完了した後に支払うシステムを採用しています。どの工程においても、建物の仕上りに対して支払い額が大きく上回ることがなく、「工事完了」を見届けた上で支払うので安心できます。


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